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巨星集团·工业地产产业园招商【厂房/仓库出租

发布日期:2020-03-19 17:04 浏览次数:
       大量中小企业不能通过内部生产规模扩张来提高产出效率,而是通过一种不同于大企业纵向一体化的产业组织形式,从外部共享的资源中获得降低成本的途径,这就是外部规模经济。
 
       第一种、工业专门化经济,其经济效益得自于生产类似产品的不同工厂在同一区位上的空间集中。第二种、不同类型的工业在某一特定地方例如城市的空间集中,由于该地方或城市的各种服务和基础设施为生产的运作提供了极大的方便和良好条件,生产的花费可以降低,经济效益因之提高。
 
       产业组织形式是一定市场结构和企业规模、数量等条件下,企业之间在生产和销售中相互关系的总和。在“农村工业化+专业市场”的浙江模式中,大量的中小企业为专业市场提供商品,这是一种为众多中小企业提供外部经济的产业组织形式。
 
 
       专业市场是一个众多企业共享的销售渠道。通过专业市场推销产品的企业,可以共同分享专业市场商品流、信息流和物流巨大和辐射面广所形成的营销规模经济。专业市场带动农村工业发展的产业组织形式,不简简单单是教科书上的完全竞争市场,而是小企业之间的专业化生产的合作共同体。产业组织上的变化引起了企业追求外部经济方式的变化,最终将导致企业区位布局从分散状态到集聚状态。
 
 
 
2.巨星集团·工业地产打造企业集群
 
       企业集群这一种产业组织是一群专业化分工基础上相互协作的企业在一定区域内的聚集形成的,这种聚集给企业带来积极的外部经济性效果。该区域内的企业从事相同(竞争性)、相似和辅助性的生产和经营活动。由于上下游企业间的转包合同(纵向分工)和企业之间的专业化协作(横向合作),该区域内各企业在生产和经营上紧密联系。
 
       企业之间在生产和经营上有相互联合的历史和背景。该区域内生产商与供应商,经销商和其他生产商之间的联系不断发展,并完善成为企业网络。企业彼此在空间上的接近。由于许多相同或相近行业的企业在该区域内的相对集中,经济活动因而高度密集。
 
       反映了企业集群在产业组织方面的性质。如果企业集群的区位优势并不明显,也不至于影响众多小企业生产和销售的成本。所以,专业市场主导下的“村落式”专业化生产,事实上也是一种较为原始的企业集群落。
 
       企业集群落是以核心企业为主导的产业组织,也有的研究称之为“中心卫星式”企业集群,企业集群的核心是具有较强的市场开拓能力、管理水平和研究开发实力的中心厂商,中心厂商从卫星企业得到稳定供应的零部件和其它配套服务,由中心厂商提升卫星企业产品的品质、降低其成本。该组织内部的小企业的分工与合作已经超出了空间的限制,因此既然核心企业的流动并不影响产业组织关系,核心企业可以选择区位的外部经济。
 
     
       由于集群企业空间上接近,因此企业在某一空间的集聚造成的经济活动的密度增加从而提高了所在区域外部设施的利用效率、降低了成本;由于核心企业的流动和集聚能提高企业集群的联系度,相应的区位优势有效的结合了产业组织的外部规模经济。
 
3.巨星集团·工业地产打造现在化产业园区
 
       产业园区概念是企业集群概念的自然延伸,一群相互联系的企业开展生产经营活动所在的特定地理区域,在此区域内,由于工业化已趋成熟,企业间紧密联系,不断创新,整体经济效率很高。产业园区内的企业有如下几点特征:企业间紧密联系、劳动力分工成熟、拥有共同的社会价值观、竞争与合作并存。
 
       根据此定义和特征,产业园区是由多个企业集群落在特定空间自发集聚而形成的,因此,在这种产业园区内,产业组织内的外部性和空间、区位的外部性是在企业集群落自发扩展中得到了结合。
 
招商引资思路
 
1.产业园区的招商引资现状
 
       在招商引资发展的新阶段,传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求,暴露出诸多的问题。
 
       第一,产业园区政策的趋同引致了低层次的竞争,造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下,产业园区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策,使产业园区的政策优惠逐步趋同。为了在招商引资竞争中获取优势,各地产业园区就突破国家土地、税收法规及相关政策,竞相压价,恶性竞争愈演愈烈,企业所得税“两免六减半”、 “五免五减半”、“七免七减半”,甚至还减免增值税地方留成部分;规费“零收费”,免收各项基本建设配套费,免收各项基金;免收水电增容费,全部由地方政府财政补贴。
 
       第二,优惠政策的作用弱化也使产业园区的竞争力下降。产业园区在外贸方面享有的各种优惠政策开始逐步取消,从未来发展趋势看,产业园区所享受的的优惠政策将会逐步取消,使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。
 
       第三,国际产业转移也为产业园区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看,传统的招商引资模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前,国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势,因而产业园区的产业基础和产业配套成为承接国际产业转移的主要因素,这对产业园区的招商引资提出了更高的要求。
 
       第四,重复建设,产业雷同,到处圈地,集约化不高。产业园区遍地开花,过多过滥。产业园区普遍存在圈地现象,造成土地闲置、耕地锐减,土地结构不合理等问题,这些问题导致了日益严重的后果:土地资源和投资的浪费;耕地占用过多,威胁农业发展;土地收益外流,损害国家利益;在发达地区产业园区投入产出率不及西方发达国家产业园区的一半。
 
2.招商引资政策的理论依据
 
       打破市场机制失灵条件下自发的企业集群低水平演进,政府在建设和开发产业园区、提高企业集群产业联系度应该发挥重要的作用。在产权制度和相应的市场体制不健全的条件下,政府通过建设产业园区提供公共产品具有不可替代的作用。
 
 
       使用公共产品的外部性很强,公共产品投资收益回收的长期性,时间越长,风险越大,所以超出了企业等市场主体投资意愿和能力。政府在某一个区位投资公共物品,尽管有外部性,但政府可以通过市场化的操作回收一部分投资。园区的公共产品对进入园区的企业是免费或低价格享受的,这种做法在金融体制不够发达的区域是对金融市场的有效替代,相当于通过政府向企业集资在特定区位集聚的兴建公共产品。
 
       政府集中在特定区域的公共产品投资,最直接的效应就是形成区位优势,降低该区位的经济活动的成本。政府主导开发的产业园区是跳跃式企业集群的空间形式,弥补了企业集群在提供供给物品上的先天缺陷,因此,产业组织的范围找到了一个新的开放式的产业分布范围,产业园区结合了产业组织和区位这两种外部经济。
 
3.招商引资政策的作用和局限
 
       一个区位能否形成企业的集聚,是企业效益最大化选择的结果。为了吸引企业投资,各地政府在某种程度上替代了市场主体、金融市场的投资行为,利用优惠地价和优惠的基础设施来降低企业运行成本,还通过税收优惠来间接增加企业利润。各地政府推出的优惠政策是决定产业园区的招商引资能否成功的重要因素。
 
       但是,政府的招商引资的优惠政策如果要作为一种对任何企业普惠的政策,很有可能造成企业集聚行为与产业组织的割裂,也就是任何招商引资的优惠的效应仅仅反映到了进入产业园区的单个企业,而不是与企业相关的产业组织。
 
       产业园区的产业组织基础是在长期演变的过程中形成的,而推出优惠政策的预期是要在短期内形成企业在产业园区的集聚,长期的产业组织演变与短期的政策效应,本身有着不可调和之处,这一对悖论是产业园区政府行为与企业行为之间的矛盾,无论用什么样的政策、何种开发手段,这两者的矛盾是永恒的,差别在于两者之间的权衡。
 
       政府开发产业园区和招商引资的应该有所为有所不为,并不是所有的优惠政策都是有效的。既然政府干预无法影响要素的供求价格,政策的重点应该是低成本的另一个原因:要素的流动性,政府的优惠政策的最终目的只能是降低要素流动的成本。
 
       优惠政策旨在有助于降低要素流动的成本,事实上等于促进了要素在该地区的集聚,这是一个长期和短期效果都一致的政策。成功的产业园区开发,有许多这方面的例子。有些地方政府成立了产业园区开发委员会,在硬件建设方面投资改善产业园区的内外部交通、通信等公共设施,进行土地整治和基础设施建设,在管理方面投入大量人力物力进行产业园区规划认证,制定工业园生产设施的建筑标准。
 
       有些地方政府对区域内的产业园区根据产业组织的特点进行产业功能的总体规划和分类,对于不同产业、不同规模的企业给予产业政策的引导。这些政策同样给予了优惠,同时维持了区位与产业组织的联系,产业园区与外部联系的改善降低了要素流入产业园区的成本,产业园区企业与产业组织内企业的联系降低了专业化分工与合作的成本。
 
4.产业园区的招商引资战略
 
       产业园区建设的目的是招商引资,即利用土地资源来换取外资的特殊营销。既然招商引资是一种营销活动,那么就要进行营销环境的分析,即产业园区的引资环境。
 
       国际投资市场的竞争,不仅是投资者之间的竞争,也是引资者之间的竞争,引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争,谁的引资环境好,谁就能更好地吸引外资,产业园区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析,积极创造好的引资环境,才能增强自己的引资营销实力。产业园区引资的软环境是指经济和社会条件,包括市场潜力、劳动力资源、政策法规、金融中介服务以及社会治安等。
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